Hur övervärderad är den spanska fastighetsmarknaden?


Den finns ett flertal modell att tillämpa, en av de mest tillförlitliga är rent/yield modelen, som är en kalkyl baserad på hyresintäkterna som en fastighet kan generera. Låt oss ta som exempel att ni köper en fastighet för 1.000.000 euros. Med en riskfri ränta på 5% skulle man förvänta sig en intäkt på 50.000 euros plus en risk premium på låt oss säga 10.000 euros. Summa 60.0000 euros om året i hyresintäkt, d v s 5.000 euros i månadshyra. Dock, en lägenhet värderad i 1.000.000 euros är som mest möjlig att hyra ut för 2.500 euros i månaden. Med andra ord så är nämnda lägenhet värd 500.000 euros. Enligt denna modell är den spanska fastighetsmarknaden övervärderad med 50%. Prisskillnaden mellan rent/yield priset på 500.000 och marknadspriset är till stor del en optimistisk förväntan om ett evigt högre pris på lägenheten.


Vad skiljer den spanska fastighetsmarknaden från övriga Europa?
Det finns tre huvudsakliga skillnader:

1. Den spanska benägenheten att äga sin lägenhet. Spanien har Europas högsta ägarandel på boendemarknaden och hyresmarknaden består av enskilda personer som hyr ut sina lägenheter. I princip existerar inga kommunala bostadsbolag.
2. Traditionellt föredrar förmögna spanjorer att investerar överskott och vinster i lägenheter. Det är inte omöjligt att hitta spanjorerr som har ett 20-tal lägenheter utspridda på olika orter
3. Fastighetsskatter och månadsavgifter till bostadsföreningen är förbluffande låga. I Sverige vet vi ju ofta inte hur stora skulderna är i BRF där vi är medlemmar i. I Spanien har föreningen inga skulder och därför är sällan månadsavgiften mer än 100 euros, kostnader som går till trappstädning och reparationsfond. Dessa omständigheter, den låga fastighetsskatten och de låga underhållskostnaden medför att många spanjorer investerar i lägenhet utan att hyra ut dem. Man räknar med att ca 10% av lägenhetsstocken i Barcelona står tomma. Ren spekulation.

Dessa tre faktorer “stör” rent/yield modellen och driver den förväntade avkastningen för en köpare som köper för att hyra tu. Investerarna har blivit alltför vana vid en ständig oavbruten uppgång på ca 10% per år, vilket har gjort många inte ens har brytt sig om att hyra ut.

Varför gick den spanska fasthetsmarknaden upp så kraftigt mellan 1999 och 2008?

Perioden 1999- 2004 Utbudet på fastighetsmarknaden är nästan totalt oelastiskt på kort sikt. Byråkratin, liten tillgång till byggbar mark och låg produktivitet gör att utbudskurvan börjar att röra sig först runt år 2002 Runt 1999 startade en serie konvergerande faktorer som tillsammans skiftade efterfrågekurvan starkt till vänster. Inmigrationen: Mellan 1999 2007 anlände ca 6 millioner invandrare. Även om den stora majoriteten av dessa inte startade med att köpa bostäder bidrog dom till bostadsmarknaden genom att hyra av individuella lägenhetsägare. Inflödet av nordeuropéer var starkt under denna period p g a de relativt låga priserna Låga räntor p g a Europeiska Centralbanken Low Cost flygbolagen som gjorde det möjlig för många nordeuropéer att utnyttja sin Barcelona lägenhet oftare. Den ekonomiska boomen i allmänhet och interdependensen mellan byggsektorn och den reella ekonomin. Inflödet av svarta pengar, köpa lägenheter har alltid varit ett säkert sätt att tvätta obeskattade pengar rena Skilsmässorna slog alla rekord under denna period och skapade en extra efterfrågan på bostäder. De förbättrade ekonomin gjorde möjligt för många 25 till 35-åringar som tidigare bodde med sin föräldrar att köpa sin egna lägenheter. Ackumulerat så skapade dessa faktorer en aldrig tidigare upplevd efterfrågeboom. Samtidigt var utbudet inelastiskt och efterfrågeökningen kunde endast absorberas genom en rekordartad prisökning.

Perioden 2004-2007 Fr o m 2004 började nybyggnationen att öka takten och utbudskurvan skjuts ut till höger. Bankerna hjälpte till med att hålla i gång efterfrågan genom att höja amorterings/inkomst ration till 80%, d v s ett köpande par tilläts att köpa en lägenhet till ett pris där de var tvungna att destinera 80% av sin disponibla inkomst till amortering.

Perioden 2007 - 2009 Försäljningen av bostäder började gå ner så sakteliga i början av 2007, p g a överutbud och rädsla för höjda räntor Under 2008 slutade bankerna att ge osäkrade hypotek och marknaden stannade upp totalt. Räntorna steg från 2,8 till 4% och efterfrågan omvandlades till ett säljtryck Under 2009 har efterfrågan kollapsat, utbudet har ökat, både på nybyggt och på andrahandsmarknaden. Prisfallet kan bli 30% under 2009.

Det var ett antal faktorer som samverkade under ett antal år som tillsammans skapade ett historiskt efterfrågeöverkott, som endast kunde absorberas av en prisuppgång. Denna efterfrågeboom startade runt 1999. Utbudssidan är väldig trög i Spanien, byråkratin, den låga produktiviteten och den långsamma byggnadstaktenn gjorde att utbudssidan kom i fatt efterfrågan först runt 2005.
 

1.  Inmigrationen. Spanien har tagit emot ca 5.000.000 invandrare mellan 1999 och 2007. Om de inte hade varit för inmigrationen så hade Spaniens befolkning minskat till 38 miljoner i stället för att i dagsläget vara 46 miljoner. Spaniens inhemska befolkning har en av västvärldens lägsta födelsetal, 6,9 födslar på 1000 inv/år vilket kan jämföras med Sverige, som ligger runt 15 födslar per 1000 inv/år.
2. Inmigrationen startade att hyra och köpa lägenheter i det fattigaste stadsdelarna, på så sätt fick de säljande spanjorerna bra betalt för att byta upp sig till ett bättre område där någon sålde sin lägenhet och på så sätt skapades en historisk sociologisk omflyttning av spanska befolkningen. Dem massiva immigrationen skapade en historisk boom för fastighetsmäklare och något år senare för byggsektorn som varade fram till 2007. Efter marknadskraschen 2008 har 70% av spanska fastighetsmäklarna försvunnet.
3. En aldrig tidigare upplevd ekonomisk boom tog fart, till stor del skapad av bygg sektorn gjorde att miljontals spanska familjer kunde höja sin levnadsstandard och många kunde uppfylla drömmen om ett nytt hus eller lägenhet eller varför inte en lägenhet vid kusten? Interdependensen mellan byggsektorn och en reala ekonomin blev efter några år total. Byggsektorn födde den reala ekonomin och den reala ekonomin födde byggsektorn.
4. Med eurons intåg så sattes spanska hypotekräntor på Euribor plus 0,3%. De rekordlåga räntorna vi hade i Europa under 2003 till 2005, var satta på så låg nivå till stor del för att reaktivera den tyska ekonomin, vilket fick enorma effekter på den Spanska fastighetsmarknaden
5. Bankerna informerade aldrig kunderna om att de låga räntorna inte skulle vara för evigt. Bankerna ”övertalade” kunderna att månadsavgiften som gällde för stunden var de som skulle gälla för all framtid. Bankerna var aldrig bundna att informera kunderna att det ekonomiska läget kunde förändras och ett ömsesidigt ”önsketänkande” etablerades som norm.
6. Bankerna släppte traditionella låneregler under ett antal år: Mellan 2004 och 2007 kunde ett köpande par få ett hypotek som betydde att de måsta destinera 80% av den gemensamma inkonsten till att betala månadskvoten på hypotek. Denna upplösning av normal bankrutiner blev en av huvudfaktorerna till den sanslösa uppgången på fastighetsmarknaden mellan just 2004 och 2007. I nuläget är det i princip omöjligt att få ett hypotek även om köparen behöver destinera 10% av sin inkomst till att amortera.
7. Inflödet av nordeuropéer med djupa fickor började märkas inet bara på Costa del Sol och Mallorca utan även i Barcelona och Katalonien och andra områden. Enligt ett flertal studier så skulle 10% av alla tyskar vara intresserade av tt flytta till Spanien. Detsamma lär vara sant för Sverige.
8. En annan intressant trend är att inte bara pensionärer flyttar ner till Spanien, yngre generationer fortfarande yrkesverksamma som är intresserade av att byta livsstil strömmade ner till Katalonien och Barcelona. Svenska kolonin i Barcelona har gått från en 100 tal människor 1994 till mer än 5.000 svenskar i skrivande stund. Internet har gjort det möjligt för många svenskar att jobba på distans, och med Sveriges medlemskap i EU spelar det egentligen ingen roll om du distansjobbar från Österlen eller Barcelona.
9. Lågprisflyget har revolutionerat resandet inom Europa. Ryanairs två viktigaste ”hubs” är i nuläget Reus, 50 km söder om Barcelona och Girona, 110 km norr om Barcelona. Effekten har varit enorm på dessa orter med avseende på den lokala fastighetsmarknaden.
10. Den svarta ekonomin är svår att uppskatta, man kan spekulera i att ca 25% av pengarnas som cirkulera är obeskattade. Byggsektorn har alltid varit ett effektivt sätt att tvätta svarta pengar vita. Exempelvis genom att betala arbetskraften i kontanter. De svarta pengarna spädde på utbudssidan när byggandet väl kom i gång, runt 2004.

Varför reagerad inte byggsektorn snabbare på efterfrågeexplosionen?
Det var i princip inte förrän 2004 som byggandet kom i gång på allvar för att möta den dramatiskt ökande efterfråga. Spanien är ett byråkratiskt, det blir dock bättre för varje år, men byggnadstillstånd och byggprocessen i sin helhet är mer än dubbelt så långsam som i Sverige.
 

Hur reagerade utbudssidan för att möta den nya efterfrågesidan
Den normala bostadsproduktionen låg på ca 400.000 enheter om året, vilket var tillräcklig för att tillfredsställa den inhemska och efterfrågan från nordeuropéer. Som tidigare nämnts anlände ca 6 millioner immigranter mellan åren 1999 och 2007, och den spanska ekonomin var i boom och 2004 hade produktion fördubblats till 800.000 enheter om året. Toppåret var 2007, då det i Spanien byggdes lika många bostäder som i UK, Tyskland och Frankrike tillsammans: 1,1 miljoner bostäder. Samtidigt började efterfrågan minska från inmigrationen, ekonomin började svalna av men byggsektorn har en inbyggd tröghet, byggarna vill gärna bygga om de har fått byggnadstillstånd.
 

Hur ser nuläget ut?
Mot slutet av 2008 stannade byggsektorn i stort sett fullständigt, i december 2008 påbörjades det endast 165 bostäder, enligt officiella siffror. Arbetslösheten närmar sig 20% och kommer troligen att stiga. Man får dock tänka på att den informella ekonomin och familjerna agerar socialt skyddsnät i Spanien, och kanske är ett effektivare system än de svenska arbetslöshetsåtgärderna.

I mars 2009 fanns det 1.2 miljoner osålda nybyggda lägenheter till salu. De enda transaktioner som görs är investerare som fyndköper konkursbon. Alla övriga aktörer väntar på att ett generellt prisras kommer, och att det prisraset kommer att hamna på ca 30%. Detta kan inträffa, eller så kan tillräckligt många säljare på marknaden stå emot och att prisraset begränsas till de säljare som är nödgade att sälja. En sak är klar: ”distressed assets ” - problemtillgångarna - kommer att öka starkt och banksektorn är redan översvämmad med problemtillgångar.
 

Varför går priserna inte ner mer än vad de har gjort?
Fastighetspriser är ”sticky” - klibbiga – på nersidan. Säljarna i Spanien är kända för att vara uthålliga och väldigt många objekt ägs av förmögna spanjorer som har köpt på spekulation med överskotts pengar och har därför inget stort incitament att sälja, dom håller ut.

För politiska motiv, den spanska regeringen, den spanska riksbanken och statistiska national byrån släpade efter under flera månader innan valet i mars 2008 föor att inte skrämma upp de många lägenhetsinnehavarna, glöm inte bort att ca 85 % a spanjorerna äger sina bostäder.

Bankernas problematiska kredit avdelningar, som i nuläget är överflödade med fastighetsbestånd och är ovilliga att massivt släppa ut dessa objekt på marknaden. Deras strategi har hittills varit att försöka omvandla större konkursade bestånd till hyreslägenheter, med väldigt lite framgång. Bankerna är rädda för en generell krasch som skulle kunna få oöverskådliga konsekvenser, bl a skulle en stor del av kundbasen stå med negativt kapital”, d v s att deras huslån övertiger värdet på den underliggande tillgången.