¿Cómo está de sobrevalorado el sector inmobiliario español en este momento?
Para dar con la respuesta se puede utilizar varios modelos, uno de ellos es el modelo “rent /yield”. Es decir, un modelo que valora la propiedad como si fuera para ser alquilado. Supongamos que usted compra una propiedad por €1.000.000 para ponerlo en alquiler. Con un interés de 5 % libre de riesgo más un premio de riesgo, usted alquilaría dicha propiedad por €60.000 al año, o €5.000 al mes. Sin embargo, es imposible alquiler una propiedad de €1.000.000 por mas de €2.500 al mes, por ello la propiedad esta sobrevalorada en 50% según el modelo “rent/yield”. El precio correcto para dicha propiedad debería haber sido €500.000, todo lo que sobrepase esta cantidad es una esperanza o una especulación de subida del valor de la propiedad.


¿Por qué el mercado inmobiliario español es distinto a otros países?
Hay tres factores principales:

1. La preferencia nacional por ser propietario de su vivienda. Los españoles, en general, no nos gusta ser inquilinos. Mientras el 50% de los suecos o alemanes viven de alquiler aquí la proporción es menor.
2. La tradición conservadora de españoles acomodados tienden a invertir sus plusvalías en propiedades en vez de la bolsa, lo cual crea una demanda extra.
3. Los impuestos (IBI) es en comparativa con otros países de Europa están en un nivel muy bajo. Además los costes de mantenimiento de la comunidad son sorprendentemente bajos en una comparativa europea. Esto incita a inversores a comprar pisos y mantenerlos vacíos por motivos de pura especulación

Estos tres factores de alguna forma trastorna el modelo “rent/yield” y rebaja la esperada rentabilidad que uno puede esperar del alquiler su propiedad.

¿Por qué subieron los precios inmobiliarios en España tan espectacularmente entre 1999 y 2008?

El  periodo 1999 - 2004 La oferta en el corto plazo era inelastico. La construcción en en España es un proceso largo y burocrática con muchos tramites municipales+ En 1999, una serie de factores empezaron a converger para crear en suma una demanda sin precedentes La inmigración: aprox. 6 millones de inmigrantes llegaron entre 1999 y 2007. Si bién la gran mayoría inicialmente no compraron sus vivienda contribuyeron al mercado de la vivienda alquilando en zonas deprimidas El flujo de norte-europeos con dinero fueron atraídos por precios, en este epoca bastante moderados. El Euribor llegaron a niveles cada vez mes bajas, si facilitando subidas de los precios. El inicio de los Aerolíneas “Low Cost” hicieron posible para una familia de Londres comprar una vivienda en Girona y disfrutarla cada fin de semana. EL boom económico y la interdependencia entre el sector de la construcción y la económica normal se hicieron cada vez mas fuertes El flujo de dinero negro siempre se ha buscado al sector de la construcción. Menos en Cataluña y mas mas Andalucía y el Levante. Las tasas de divorcios se dispararon entre 1999 y 2007, con lo cual se crearon una demanda añadida de vivienda para una de los ex-esposos La mejora del mercado laboral para los jóvenes durante esta época posibilitaron que podían dejar el nido parental unos años antes de lo normal

El periodo 2004 - 2007 A partir de 2005 y en adelante el boom de la construcción cogió una fuerza sin precedentes históricos. La curva de oferta se empezó a mover a la derecha. En 2007, el año mas fuerte, en España se construyeron mas de 1 millón de unidades de viviendas, mas de UK, Francia, Italia y Alemania juntos. Los bancos concedieron hipotecas a personas o parejas con el requisito que podían destinar 80%  de su sueldo disponible. En otros países europeos la normatib¡va era de no conceder hipotecas que implicaba que el tomador tenia que destinar mas de 40% de su sueldo disponible para pagar la cuota. Esta normativa tan laxa creó el cala cultivo para un festival de créditos sin precedentes en España y los precios de las propiedades se dispararon. La curva de demanda se movió todavía mas a la derecha.

El periodo 2007-2009 Las ventas empezaron a bajar ritmo seriamente a finales de 2007, debido a la sobreoferta y temor de que los intereses iban a seguir su subida En 2008 los bancos prácticamente dejaron de dar hipotecas sin avales por el doble valor, lo que hizo que le mercado para prácticamente se paralizó. Los intereses subieron de 2.8% a 4%, haciendo que la cuota subió varios cientos de euros para muchos hipotecados En 2009 los precios empezaron a caer de verdad aunque las estadísticas publicadas por Banco de España y INE muchas veces no son muy actuales y no reflejan la verdadera caída

Varios factores al lado de la demanda convergieron durante unos años creando así una sobredemanda nunca vivida antes en España. Como la oferta reacciona lenta en España por diversos motivos, dicha sobredemanda tuvo como consecuencia una espectacular subida de los precios.

1. El factor más importante ha sido sin duda la inmigración. España ha recibido entre 1999 y 2007 alrededor de 6 millones de inmigrantes. Si no fuera por esta ola de inmigración en España seriamos 39 millones en lugar de los 45 millones que somos en la actualidad.
2. Los inmigrantes empezaron a alquilar y con el tiempo a comprar en zonas marginales. De esta manera, el español que vendía o alquilaba podía comprar una vivienda, con la ayuda de una hipoteca, en otra zona tal vez mejor. Y el que le vendía podía ir a vivir a una zona de clase superior, y etc. Por lo tanto, la llegada masiva de inmigrantes creó una movida sin precedentes en el mercado y fueron unos años dorados para las agencias inmobiliarias. Después del crash de 2008 más de 70 % de las agencias inmobiliarias han desaparecido.
3.  Un boom económico sin precedentes en gran medida causada por la inmigración y el sector de la construcción, levantó el poder adquisitivo de millones de españoles a niveles nunca vistos. Muchos españoles se vieron con la posibilidad de una segunda o tercera vivienda, una en la costa y otra en la montaña. el fenómeno de la interdepencia creció y todos sabíamos lo que podía pasar el día que el sector de la construcción empezará a fallar
4. Con la entrada del Euro, las hipotecas bajaron a Euribor más un 0,25%, un nivel sin precedentes para España, sólo 10 años antes las hipotecas superaban el 12%. Los intereses tan bajos a partir del 2003 fueron puestos por el BCE para reactivar la economía Alemana, pero tuvieron consecuencias tal vez demasiado favorables sobre el mercado inmobiliario en España y Irlanda.
5.  Los bancos no informaron debidamente a los clientes sobre que los intereses tan bajos no iban a durar siempre. Sabiendo que las hipotecas de 40 años tendrían variaciones de interés imprevisibles, vendieron al cliente que su cuota, amortización más interés, iba a ser eterna.
6.  Los bancos y la cajas concedieron hipotecas a parejas o personas hasta el 80% del sueldo conjunto para comprar su vivienda. En el norte de Europa los bancos aplicaron un 30% o 40% del sueldo disponible para destinar a la cuota. Esta norma laxa de los bancos y las cajas españolas fueron unas de las causas principales de los aumentos tan disparados de los precios de la vivienda.
7. El flujo de dinero de Norte-europeos comprando segundas residencias tuvo una novedad: Ya no sólo les interesaba la Costa Del Sol y las Baleares sino también Barcelona y algunas zonas de Cataluña. Según un famoso estudio hecho hace unos años en Alemania un 10% de los 85 millones de alemanes iría a vivir a España si tuviera la posibilidad económica.
8. Otra tendencia nueva es que no sólo los jubilados se trasladan a España. Las nuevas tecnologías han hecho posible que personas en edad productiva puedan realizar su actividad profesional desde Glasgow o Girona.
9. Las aerolíneas de bajo coste han revolucionado las zonas próximas a Reus y Girona, donde Ryan Air tiene sus dos hubs en Cataluña. No sólo Ryan Air sino varias compañías de”low cost” han hecho posible para muchos Norte-europeos tener una segunda residencia en Cataluña y por 50 euros ir a disfrutarla cada fin de semana, incluso le sale más barato que quedarse en Londres o Estocolmo.
10. El dinero negro continúa siendo una parte importante de la economía española. El sector de la construcción ha sido de preferencia para gente que necesita blanquear dinero de dudosa procedencia. Esto no ocurre tanto en Cataluña como en el sur de España.

¿Por qué los constructores no reaccionaron más rápido ante la explosión de demanda entre 1999 y 2007?
No era hasta el 2004 cuando los constructores empezaron a satisfacer la gran demanda creada por la inmigración. La lentitud de la burocracia y la escasez de terreno construible demoraron que el sector de la construcción empezará a satisfacer esta enorme demanda.

¿De qué forma reaccionaron los constructores para absorber la demanda?
Antes del boom, la producción anual rondaba las 400.000 unidades de vivienda, suficiente para satisfacer la demanda interna y la llegada de Norte-europeos en búsqueda de segundas residencias. Desde el 2004 la producción subió aproximadamente a 800.000 unidades de viviendas al año. El año récord fue el 2007 cuando se construyó más de un millón de viviendas, la misma cantidad de viviendas que en Inglaterra, Alemania y Francia juntos. Al mismo tiempo, la demanda empezó a flaquear y fue cada vez más difícil vender las viviendas recién construidas.

¿Cúal es la situación actual?
En diciembre de 2008 se iniciaron 165 viviendas (!!!) en toda España. En otras palabras, el sector de la construcción se ha parado por completo. La tasa de desempleo oficial ha subido al 19% en gran medida como causa del colapso del sector de la construcción. Sin embargo, la economía sumergida absorbe gran parte de estos “parados”.

En marzo del 2009 había 1,2 millones de viviendas de nueva construcción sin vender. La mayoría de las transacciones que se hace es del carácter judicial, bancos y otros acreedores toman posesión de los proyectos acabados o sin acabar como seguridad por el impago de los créditos. Esta tasa de morosidad esta subiendo cada mes y muchas personas se ven obligadas a dejar sus casas, y muchos promotores se ven obligados a entregar sus edificios a los bancos y las cajas. En general, se esta esperando una corrección de los precios del 30% hacia bajo. Algo que puede pasar, o no. Todo depende de como los bancos y las cajas aguantan la morosidad y en la forma en la que piensan deshacerse de sus stocks crecientes de viviendas reposeidas.

¿Por qué no ha bajado más el mercado inmobiliario en España?
Tradicionalmente los precios son “pegajosos” hacia bajo. Los vendedores tienen paciencia y muchos tienen una situación económica solvente. Por razones políticas el gobierno de PSOE hizo todo lo posible para ocultar la gravedad de la situación hasta después de las elecciones en marzo de 2008. Para ello, utilizaron de una manera descarada el INE y el Banco de España, los caules produjeron informes como si la situación fuera de lo mas normal. Esa estrategia, en cierta forma, tuvo éxito y calmó el mercado durante unos meses.

Los departamentos de “activos tóxicos” de los bancos intentan no inundar el mercado con esos activos, sino intentan convertir promociones enteras en promociones de alquiler con escaso éxito. Los bancos y las cajas temen que una bajada del 30% puede crear demasiadas situaciones de capital negativas, es decir, viviendas donde la hipoteca supera con margen el valor del mercado de la propiedad. En este caso tendrán que hacer grandes provisiones para cubrir la falta de seguridad para estas hipotecas.